SCPI : prix, délais de cession… les mécanismes du marché secondaire

Le marché secondaire permet aux associés de SCPI d’organiser la cession de leurs parts dans un cadre réglementé, qu’il est essentiel de maitriser pour accompagner les clients.

L’essentiel en 4 points

  1. Le marché secondaire organise la rencontre entre acheteurs et vendeurs de parts de SCPI
  2. Les transactions se font à un prix d’exécution déterminé par la confrontation des ordres
  3. Le cédant indique un prix minimal, l’acheteur indique un prix maximal
  4. Le prix et le délai de cession ne sont jamais garantis 

Les mécanismes de liquidité d’une SCPI

Pour rappel, les SCPI sont conçues comme des placements de long terme dont la liquidité est limitée par nature. Contrairement aux actifs cotés, il n’existe pas de marché permettant d’acheter et de vendre immédiatement ses parts.

Dans une SCPI à capital variable, qui constitue la majorité du marché, les nouvelles souscriptions permettent d’assurer les demandes de retrait. La liquidité dépend donc entièrement du niveau de collecte.

Mais quand le marché se grippe, les demandes de sortie augmentent, une file d’attente se constitue. Au 31 décembre 2025, le stock total de parts en attente s’élève à 2,8 milliards d’euros, soit 3,1 % de la capitalisation du marché. (1) 

Une solution de cession indépendante : les transactions de gré à gré

Dans ce contexte de tension, certaines plateformes spécialisées mettent en place des services de rachat et de cession de parts de SCPI, selon un fonctionnement de gré à gré.

Ces dispositifs ne sont pas gérés par les sociétés de gestion.

La mise en place d’un marché secondaire par les sociétés de gestion

Pour satisfaire les demandes de cession des investisseurs, la société de gestion dispose de plusieurs solutions. Elle peut créer un fonds de remboursement, et le doter grâce à la vente d’actifs de leur portefeuille.

Autre solution : suspendre la variabilité du capital, selon les modalités définies dans les statuts, pour permettre la création d’un marché secondaire où les parts pourront être cédées.  

À noter : la mise en place d’un marché secondaire rend caduque toutes les demandes de retraits préalables formulées au travers des fonds de remboursement. De plus, un associé souhaitant céder ses parts ne peut pas multiplier les canaux de cession. Le marché secondaire, lorsqu’il est ouvert, constitue le cadre statutaire de référence : les ordres qui y sont inscrits sont prioritaires sur toute autre démarche. En pratique, il n’est donc pas possible de se positionner simultanément sur ces plateformes privées et sur le marché secondaire organisé par le gestionnaire.

Le fonctionnement du marché secondaire

Le marché secondaire repose sur un principe simple : confronter des intentions d’achat et de vente dans un cadre réglementé.  La société de gestion assure l’organisation des opérations et la transparence de l’information : elle est tenue de maintenir à jour le carnet d’ordre, de publier les 5 ordres d’achats les plus élevés et les 5 ordres de ventes les plus bas ainsi que le prix de la dernière exécution. 

Concrètement, le cédant indique sur un ordre le nombre de parts qu’il détient et à quel prix minimal il souhaite les vendre. De son côté, l’acheteur note le prix maximal qu’il est disposé à investir par part. 

Chaque mois, les ordres inscrits dans le carnet sont confrontés afin de déterminer le prix d’exécution, défini par une logique précise :

  • en premier permettre l’échange du plus grand nombre de parts
  • puis retenir le prix le plus élevé possible à l’intérieur de ce nombre de parts. 

Par exemple : si un carnet permet d’échanger 1000 parts au prix de 100 euros, et un autre 990 parts pour 150 euros, c’est le premier qui sera retenu pour définir le prix d’exécution puisqu’il permet de couvrir un plus grand nombre de parts. 

À noter : l’ensemble du carnet d’ordres est anonymisé, garantissant l’équité entre les participants.

Quelles conséquences pour le client qui souhaite céder ses parts de SCPI

Le marché secondaire ne garantit ni prix, ni les délais de cession. 

Pour le vendeur, si le prix d’exécution est inférieur à ses attentes, son ordre ne sera pas servi. C’est le cas, par exemple, s’il avait indiqué céder ses parts à 92 euros, alors que le prix d’exécution a été fixé à 91 euros. Il devra alors choisir entre attendre la prochaine confrontation, dans l’espoir d’une appréciation du marché dans les mois à venir, ou revoir son prix à la baisse.

Ce point est déterminant : les ordres sont exécutés selon leur ordre d’arrivée. Toute modification du prix entraîne donc l’émission d’un nouvel ordre et un repositionnement en fin de file d’attente. Par ailleurs, le marché secondaire ne constitue pas une solution immédiate de liquidité. Si les vendeurs ont tendance à se positionner rapidement, les acheteurs adoptent généralement une posture d’attente, afin d’observer l’évolution des prix et des volumes avant de se positionner. 

Comment sont fixés les prix ?

Contrairement au marché primaire, le prix sur le marché secondaire n’est pas fixé par la société de gestion. Il résulte de la confrontation entre l’offre et demande.

Dans le contexte actuel, il est probable que les potentiels acquéreurs réalisent des offres davantage en fonction de la capacité de distribution de revenu de la SCPI plutôt qu’au regard de la valorisation de son patrimoine immobilier. L’acquéreur va donc être attentif aux projections de dividendes plus qu’à la valeur du patrimoine de la SCPI. 

Sur ce marché secondaire, l’acquéreur vise généralement un niveau de rendement supérieur à celui des nouvelles SCPI. Il va donc chercher à obtenir une décote pour atteindre cet objectif et rémunérer le risque auquel il s’expose.

De plus, les frais sont portés par l’acquéreur (droits de mutation et frais de souscription) ils sont de l’ordre de 10 %, il les prendre donc en compte au moment de fixer ses prix.  

(1) Source : Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) 

Article publié le 9 avril 2026

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